Хто міняє підводять труби в будинок. До питання про безхазяйне інженерних мережах. Водоканал без попередження, без припису отрезл воду в приватному будинку

Ресурсопостачальних організація відповідає за режим і якість подачі води в межах кордону її експлуатаційної відповідальності. Обслуговування внутрішньобудинкових інженерних систем, а також систем, розташованих за межами домоволодіння і не входять в зону відповідальності ресурсопостачальними організації, якщо інше не передбачено договором з нею, здійснює виконавець послуг, якого власники житла залучають самостійно (постанова Президії ВАС РФ від 08.11.2011 № 5686 / 11).

Суть справи

На ділянці водопроводу між магістральною трубою та кордоном земельної ділянки, на якому перебувало будівлю, сталася аварія. Аварійна служба усунула текти, встановила тимчасову заглушку і рекомендувала провести повну заміну труб від будівлі до місця з'єднання з магістральним трубопроводом. Договір водопостачання було укладено безпосередньо з ресурсопостачальними організацією. Тобто споживач отримував воду безпосередньо, без посередника - виконавця комунальних послуг. Тому власник будівлі звернувся в ресурсопостачальних організацію (далі - товариство) з проханням замінити труби і відновити подачу води. Йому відмовили, пославшись на те, що ділянка аварійної труби не відноситься до муніципальних мереж.

Було встановлено, що попередній власник будівлі підключився до магістрального трубопроводу в 1973 р без дозволу. І ділянку труби від магістралі до будівлі не стояв на балансі товариства. Власнику будівлі було рекомендовано оформити проектну документацію на зовнішні водопровідні мережі і тільки після цього звертатися за допомогою.

Власник будівлі, що залишився без води, звернувся зі скаргою до антимонопольного органу. Антимонопольники порахували, що суспільство ухиляється від усунення аварії та відновлення водопостачання і ущемляє права власника будівлі. Суспільству поставили порушення Правил надання комунальних послуг громадянам, затверджених постановою Уряду РФ від 23.05.2006 № 307 (далі - Правила) та Правил користування системами комунального водопостачання та каналізації в РФ від 12.02.99 № 167.

По виду діяльності «водопостачання» суспільство мало на ринку частку більше 35%. Антимонопольна служба порахувала, що суспільство порушило ч. 1 ст. 10 федерального закону від 26.07.2006 № 135-ФЗ «Про захист конкуренції» та видало припис про усунення порушень.

Фактично постачальник ресурсів повинен був за свій рахунок підготувати проектну документацію, замінити прогнилі труби, поставити «нічийний» ділянку водопроводу на свій баланс і почати подачу води споживачу. Товариство з цим не погодилося і звернулося до суду.

Судовий розгляд

Арбітражний суд доводи суспільства не прийняв і підтвердив позицію антимонопольного органу. Було встановлено, що в 2002 р між суспільством і власником будівлі (споживачем) укладено договір водопостачання.

Доводи, що аварія сталася за межами кордонів відповідальності суспільства, судді відхилили, оскільки воно прийняло на себе зобов'язання по водопостачанню. І обов'язок надати послугу належним чином не залежить від того, на чиєму балансі знаходиться зіпсований трубопровід. Адже відповідальність за режим і якість подачі води суспільство як ресурсопостачальних організація несе і за договором, і відповідно до п. 7 Правил.

Суд визнав, що власник будівлі несе відповідальність за водопровід тільки в межах кордонів своєї земельної ділянки. За їх межами водопровідні мережі повинно містити суспільство. Апеляція і касація підтримали цей вердикт.

Позиція ВАС РФ

Президія ВАС РФ рішення всіх трьох судів скасував, задовольнивши вимоги суспільства і визнавши недійсними рішення антимонопольників. Логіка міркувань арбітрів така.

Якщо договором з ресурсопостачальними організацією не передбачено інше, ремонт внутрішньобудинкових інженерних систем здійснюють особи, яких наймають власники будівель (п. 7 Правил). Експлуатаційна відповідальність ресурсопостачальними організації встановлена \u200b\u200bза режим і якість подачі води на кордоні мережі. І немає ніяких причин для того, щоб поширити названу відповідальність за цю межу, тобто на ділянку, де сталася аварія.

Таким чином, висновок нижчестоящих судів, що суспільство повинно усувати аварії та містити водопровідні мережі на ділянці, що перебуває поза зоною відповідальності, визнаний необгрунтованим. Отже, і ст. 10 Федерального закону від 26.07.2006 № 135-ФЗ застосована невірно.

Арбітри підкреслили, що обов'язок по утриманню внутрішніх водопровідних мереж покладена не на ресурсопостачальних організацію, а на виконавця послуг - юридична особа або підприємця, що здобуває комунальні ресурси у ресурсопостачальними організації і надає комунальні послуги споживачу (п. 3 Правил). І споживач, якщо побажає, може укласти з виконавцем послуг договір на обслуговування водопровідної мережі, що знаходиться і за межами своєї земельної ділянки. Якщо споживач такого виконавця не притягнув, покласти згадану обов'язок на ресурсопостачальних організацію можна тільки за договором.

Безхазяйні мережі інженерно-технічного забезпечення ( інженерні мережі, системи або комунікації), Необхідні для тепло-, газо-, електро-, водопостачання, водовідведення та вентиляції, представляють певну проблему для керівників організацій, оскільки не завжди буває зрозуміло, хто і на які кошти зобов'язаний здійснювати їх зміст.

Сьогодні ми поговоримо про розподіл обов'язків і відповідальності з обслуговування таких мереж.

Теплова інженерна мережа

Інженерні мережі газопостачання

Так як в даний час чинним законодавством не встановлено норми вмісту безхазяйне інженерних мереж газопостачання, То, з огляду на обов'язок РСО подавати газ належної якості, можливе застосування позиції, згідно з якою зміст таких інженерних мереж здійснюють особи, які експлуатують безхазяйні об'єкти з метою підприємницької діяльності.

Судова практика

Про те, що проблема безхазяйне інженерних мереж завжди актуальна, свідчить рясна судова практика.

Прокурорська перевірка, пов'язана з питанням про безхазяйне інженерних мереж, виявила в діяльності органу місцевого самоврядування порушення вимог законодавства у сфері житлово-комунального господарства: нею не вживалися заходи щодо постановки теплової мережі на облік в якості безхазяйного об'єкта нерухомого майна. Тому суд прийняв рішення про покладання на орган місцевого самоврядування обов'язки визначити РСО і звернутися в реєструючий орган із заявою про постановку на облік безхазяйне інженерної мережі (Апеляційне визначення Астраханського обласного суду від 02.09.2015 у справі N 33-3064 / 2015).

До суду надійшов позов від ТСЖ про визнання незаконним бездіяльності адміністрації міста, яка відмовилася від визнання права муніципальної власності на безхазяйне теплову інженерну сеть.ТСЖ стверджувало, що, так як дана інженерна мережа розташована за кордоном внутрішньобудинкових мереж і поза земельної ділянки, займаного МКД, то вона не може вважатися загальнобудинкових майном. Суд вимогу не задовольнив, оскільки мережі трубопроводів знаходяться у володінні та користуванні ТСЖ і до безхазяйне майно не належать (Постанова Арбітражного суду Волго-Вятського округу від 26.04.2016 N Ф01-1295 / 2016 з справі N А43-7539 / 2015).

РСО через суд вимагала, щоб орган місцевого самоврядування прийняв на облік безхазяйне теплову інженерну мережу. РСО вважала, що транзитні ділянки інженерних мереж, які проходять в підвалах житлових будинків, є безхазяйним майном, тому орган місцевого самоврядування зобов'язаний прийняти їх на облік. Суд вимога РСО задовольнив, оскільки спірні ділянки трубопроводів їй разом з інженерними мережами не передавались, в державному реєстрі відомості про права на спірні ділянки трубопроводів відсутні. Саме тому суд порахував спірні ділянки трубопроводів безхазяйними (Постанова Арбітражного суду Уральського округу від 25.01.2016 N Ф09-10599 / 15 у справі N А50-5612 / 2015).

Якщо у вас залишилися питання, ви завжди можете звернутися до нас за консультацією. Також ми допомагаємо компаніям, що управляють відповідати 731 ПП РФ про Стандарті розкриття інформації (Заповнення порталу реформа ЖКГ, Сайту КК, інформаційних стендів) і ФЗ №209 (). Ми завжди раді вам допомогти!

Вітаю!
Ні не правомірно, в разі якщо у вас з ЖКГ є договір. Стаття 162. Договір управління багатоквартирним будинком

[Житловий кодекс РФ] [Стаття 162]
1. Договір управління багатоквартирним будинком укладається з керуючою організацією, якій надано ліцензію на здійснення діяльності з управління багатоквартирними будинками відповідно до вимог цього Кодексу, в письмовій формі або в електронній формі з використанням системи шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. При виборі керуючої організації загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку з кожним власником приміщення в такому будинку укладається договір управління на умовах, зазначених у рішенні даного загальних зборів. При цьому власники приміщень у даному будинку, що володіють більш ніж п'ятдесятьма відсотками голосів від загального числа голосів власників приміщень у даному будинку, виступають в якості одного боку договору, що укладається.

1.1. У випадку, передбаченому частиною 13 статті 161 цього Кодексу, з кожною особою, яка прийняла від забудовника (особи, що забезпечує будівництво багатоквартирного будинку) Після видачі йому дозволу на введення багатоквартирного будинку в експлуатацію приміщення в даному будинку по передавальному акту або іншого документа про передачу, укладається договір управління багатоквартирним будинком. При цьому такі особи виступають в якості одного боку договору, що укладається, якщо вони складають більше ніж п'ятдесят відсотків від їх загального числа.

2. За договором управління багатоквартирним будинком одна сторона ( керуюча організація) За завданням другої сторони (власників приміщень у багатоквартирному будинку, органів управління товариства власників житла, органів управління житлового кооперативу або органів управління іншого спеціалізованого споживчого кооперативу, особи, зазначеного в пункті 6 частини 2 статті 153 цього Кодексу, або у випадку, передбаченому частиною 14 статті 161 цього Кодексу, забудовника) протягом узгодженого терміну за плату зобов'язується виконувати роботи і (або) надавати послуги з управління багатоквартирним будинком, надавати послуги і виконувати роботи щодо належного утримання та ремонту спільного майна в такому будинку, надавати комунальні послуги власникам приміщень в такому будинку і хто користується приміщеннями в цьому будинку особам, здійснювати іншу спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність.

2.1. Договір управління багатоквартирним будинком, укладений в порядку, встановленому цією статтею, повинен бути розміщений керуючої організацією в системі в порядку, встановленому федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення і реалізації державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері інформаційних технологій, спільно з федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення і реалізації державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері житлово-комунального господарства.

3. У договорі управління багатоквартирним будинком повинні бути зазначені:

1) склад спільного майна багатоквартирного будинку, щодо якого буде здійснюватися управління, і адреса такого будинку;

2) перелік робіт і (або) послуг з управління багатоквартирним будинком, послуг і робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, порядок зміни такого переліку, а також перелік комунальних послуг, які надає керуюча організація;

3) порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення і розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати;

4) порядок здійснення контролю за виконанням керуючої організацією її зобов'язань за договором управління.

4. Умови договору управління багатоквартирним будинком встановлюються однаковими для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку.

5. Договір управління багатоквартирним будинком укладається:

1) у випадку, зазначеному в частині 1 цієї статті, на строк не менше ніж один рік, але не більше ніж п'ять років;

2) у випадках, зазначених у частинах 4 і 13 статті 161 цього Кодексу, на термін не менше ніж один рік, але не більше ніж три роки;

3) у випадку, зазначеному в частині 14 статті 161 цього Кодексу, на строк не більше ніж три місяці.

6. При відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору управління багатоквартирним будинком після закінчення терміну його дії такий договір вважається продовженим на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені таким договором.

7. Якщо інше не встановлено договором управління багатоквартирним будинком, керуюча організація зобов'язана приступити до виконання такого договору не пізніше ніж через тридцять днів з дня його підписання.

8. Зміна і (або) розірвання договору управління багатоквартирним будинком здійснюються в порядку, передбаченому цивільним законодавством.

8.1. Власники приміщень у багатоквартирному будинку в односторонньому порядку має право відмовитися від виконання договору управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами відкритого конкурсу, передбаченого частинами 4 та 13 статті 161 цього Кодексу, після закінчення кожного наступного року з дня укладення зазначеного договору в разі, якщо до закінчення терміну дії такого договору загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку прийнято рішення про вибір або про зміну способу управління цим будинком.

8.2. Власники приміщень у багатоквартирному будинку на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку в односторонньому порядку має право відмовитися від виконання договору управління багатоквартирним будинком, якщо керуюча організація не виконує умов такого договору, і прийняти рішення про вибір іншої керуючої організації або про зміну способу управління даними будинком.

9. Управління багатоквартирним будинком, який знаходиться у власності житлового кооперативу або в якому створено товариство власників житла, здійснюється з урахуванням положень розділів V і VI цього Кодексу.

10. Керуюча організація за тридцять днів до припинення договору управління багатоквартирним будинком зобов'язана передати технічну документацію на багатоквартирний будинок і інші пов'язані з управлінням таким будинком документи знову обраної керуючої організації, товариству власників житла або житлового кооперативу чи іншого спеціалізованого споживчого кооперативу або в разі безпосереднього управління таким будинком власниками приміщень в такому будинку одного з даних власників, вказаною в рішенні загальних зборів даних власників про вибір способу управління таким будинком, або, якщо такий власник не вказано, будь-якому власнику приміщення в такому будинку.

11. Якщо інше не встановлено договором управління багатоквартирним будинком, керуюча організація щорічно протягом першого кварталу поточного року представляє власникам приміщень у багатоквартирному будинку звіт про виконання договору управління за попередній рік, а також розміщує вказаний звіт в системі.

Новоспечений власник квартири деколи навіть не підозрює скільки проблем йому тепер доведеться вирішувати. І одна з них, кому тепер належать обов'язки по заміні стояків в приватизованій квартирі? Адже разом з житловою площею у власність переходять і комунікації, в тому числі і загальнобудинкові.

заміна труб

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся до консультанта:

ЗАЯВКИ ТА ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО і БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Всі ті комунікації, які розташовані всередині квартири і користуватися якими може тільки її власник і мешканці, питань про свою приналежність не викликають. Це приватна власність. І власник може зробити з ними все, що вважатиме за потрібне. Зрозуміло, якщо це не призведе до того, що постраждає майно його сусідів або інші їх права та інтереси.

Власник квартири має право:

замінити старі металеві труби на більш сучасні;
поставити нові змішувачі, лічильники;
збільшити або зменшити кількість сантехніки;
поміняти батареї і т. д.

Все це він робить з власної волі і за свій рахунок. Це не викликає подиву або сумнівів у правомірності таких дій. Право власності включає в себе можливість таких змін і поліпшень.

Але коли мова заходить про заміну стояків, тобто тих товстих труб, які з'єднують всі поверхи і квартири в єдине ціле, думки розходяться.

Мешканці вважають, що за загальнобудинкові майно відповідає керуюча компанія, а в тій кажуть, що оскільки це спільне майно власників квартир, то все, що стосується заміни або ремонту труб, є їх обов'язком. Спробуємо розібратися, хто правий.

Хто повинен міняти стояки в приватизованій квартирі

Варто пам'ятати, що крім права власності існує і так зване тягар власника, яке полягає в необхідності підтримувати своє майно в справному стані і платити за його обслуговування.

У тому числі за:

воду;
каналізацію;
інші блага цивілізації.

І ось тут виникає питання, а хто є власником тих труб і їх відгалужень, які знаходяться вже не всередині кожної приватної квартири, а з'єднують її з інженерними комунікаціями, що підводять воду, тепло і світло до самої будівлі?

Вони, як з'ясовується, відносяться до загального майна, що належить всім власникам. Тобто ті труби, що в квартирі - особисті, а стояки - загальні.

Законодавство

Законодавство це підтверджує. Уряд у 2006 році затвердив Правила, що стосуються змісту загальнобудинкового майна.

У них перераховується, що саме відноситься до майна, визнаному загальним:

Устаткування, яке обслуговує більше ніж одну квартиру.
Система водовідведення (тобто каналізація) і т. Д.

Але підтвердження того факту, що всі труби, включаючи водопровідні, опалювальні, газові та каналізаційні є власністю мешканців будинку, не відповідає на питання, хто все-таки повинен міняти стояки в приватизованій квартирі? У тому ж документі йдеться про таке поняття, як ремонт (поточний і капітальний).

Визначення поточного ремонту, дане в Правилах технічної експлуатації житлового фонду, включає в себе такі позиції щодо всіх трубопроводів всередині житлового будови, як:

установка;
заміна;
відновлення працездатності.

Обов'язки власника

Згідно з Правилами прийняття рішень про необхідність поточного і тим більше капітального ремонту лежить на всіх власників.

Власники квартир і загального майна зобов'язані:

забезпечувати нормальний технічний стан загальнобудинкових комунікацій;
приймати рішення про їх ремонті при виникненні такої необхідності.

Але самі власники можуть ремонтувати тільки те обладнання, яке обслуговує безпосередньо їх квартиру. Оскільки це їхня приватна власність. А для ремонту загального майна передають частину своїх обов'язків керуючої компанії, яка за них вирішує всі технічні проблеми.

Договір цей безплатний, тобто має на увазі сплату певної суми щомісяця. Її внесення також входить в обов'язки власника квартири. Натомість він отримує технічне обслуговування всього загальнобудинкового господарства.

Обов'язки ЖЕК

Виробництво всіх ремонтних робіт, необхідних для підтримки в справному технічному стані стояків водопостачання, каналізації, опалення та інших, є обов'язком ЖЕК. Чи іншої фірми, з якою був укладений відповідний договір.

Підставою для проведення робіт буде:

план їх проведення;
акт, який свідчить про те, що будь-яка частина стояка потребує ремонту для запобігання аварійної ситуації;
виникнення протікання чи іншої неполадки.

До ЖЕКу можна звернутися із заявою, яке вони зобов'язані розглянути і дати вмотивовану відповідь.

За чий рахунок

Всі спроби змусити мешканців звертатися в приватні контори або платити додаткові кошти за ремонт стояків - незаконні. Оскільки ці роботи і так проводяться за рахунок власників житла.

Щомісяця в повідомленнях на оплату комунальних послуг можна бачити рядок «зміст і ремонт житла». Сума в ній залежить від метражу квартири і кількості мешканців.

Згідно з нормами МДК 2-04.2004 є два переліки робіт, які включені в квартплату. Сюди входять:

зміст різного загального майна;
технічне та інше обслуговування комунікацій;
аварійні роботи;
поточний ремонт.

Тобто всі роботи по заміні, обслуговування і ремонту вже включені в без того немаленьку квартплату.

Тому ЖЕК повинен міняти каналізаційний стояк у приватизованій квартирі абсолютно безкоштовно. За нього вже сплачено.

Винятком є \u200b\u200bтой випадок, коли ремонт потрібно в результаті самовільно проведених одним з власників квартир ремонт або будь-які конструктивні зміни загальнобудинкових комунікацій. А якщо в результаті такого втручання постраждали сусіди, то доведеться компенсувати їм збитки.

Поширені запитання

Розглянемо питання, які часто задають власники приватизованих квартир.

Заміна каналізаційного стояка

Оскільки стояки, що знаходяться за межами квартир і з'єднують кілька з них є спільним майном, то з заміною займається керуюча компанія (ТСЖ, ЖЕК, ЖЕУ та ін.). За рахунок тих коштів, які надходять у складі квартплати на «зміст і ремонт загального майна будинку».

Будь-які спроби змусити людей оплатити ці роботи додатково будуть незаконними.

При спробі відхилити вимогу по заміні стояка для відстоювання своєї позиції стоїть посилатися на нормативні документи:

правила утримання спільного майна багатоквартирного будинку;
методичні рекомендації МДК 2-04.2004.

Як доказ виконання своїх обов'язків по своєчасній оплаті комунальних послуг до заяви на виконання ремонтних робіт можна додати копії квитанції про оплату.

Заміна труб в приватизованому житлі

Все залежить від того, де знаходяться ці труби і скільки квартир обслуговують. Всі труби, які знаходяться всередині квартири, змінюються за рахунок власника. Виробляти роботи можуть як фахівці КК, так і інші особи, на підставі цивільно-правового договору.

Це відноситься до:

трубах водопостачання, каналізації, опалення;
лічильників, змішувачів і сантехніці, що знаходяться в одноосібному користуванні.

Все загальнобудинкові комунікації обслуговуються компанією, що управляє за рахунок коштів власників квартир. Поточний ремонт включає в себе і заміну труб в разі їх поганого технічного стану.

Розуміння меж відповідальності між РСО, КК і власниками житлових приміщень у МКД важливо для уникнення спірних ситуацій. В судовій практиці нерідкі випадки суперечок між РСО та КК, що стосуються експлуатаційної відповідальності за певні ділянки інженерних мереж, щодо яких не було досягнуто домовленості.

О пів на адміністративних справ подібного роду суд стає на бік РСО, в цьому випадку КК несе великі збитки. Щоб цього уникнути і бути застрахованим від небажаних конфліктів потрібно складати акт розмежування відповідальності.

Чи не для всіх КУ в законодавстві чітко визначені кордони експлуатаційної відповідальності і нерозривно пов'язаною з нею балансової належності. Найбільш виразно ці поняття представлені в п.1 Правил холодного водопостачання і водовідведення (Постанова Уряду РФ № 644).

Згідно з цим документом межею балансової належності визнається межа поділу власності. Вона в свою чергу визначає межу експлуатаційної відповідальності, тобто вказує, хто буде нести тягар утримання об'єкта: керуюча організація, РСО або власники. Те ж саме можна сказати і про інших комунальних ресурсах.

Межа експлуатаційної відповідальності РСО, якщо ми говоримо про електропостачання, проходить до точки з'єднання загальнобудинкового приладу обліку з електричною мережею, що входить в МКД. Відповідальність КК - для будинків система електропостачання і електричних пристроїв, що відключають пристрої на квартиру. Відповідальність мешканців - внутрішньобудинкові пристрої та прилади після вимикаючих пристроїв в поверхових щитах, лічильники в квартирах.

Відповідальність за теплопостачання розподіляється наступним чином: РСО несе відповідальність до точки з'єднання загальнобудинкового приладу обліку з тепломережею, що входить в МКД. КК відповідає за стояки системи опалення, пристрої, що вимикають на відгалуженнях від стояків і за запірно-регулюючу арматуру на внутрішньоквартирних розводці. Відповідальність мешканців знову починається всередині їх житла, вони відповідають за опалювальні прилади і за відгалуження від стояків системи опалення після запірно-регулюючої арматури.

Відповідальність РСО, якщо справа стосується водопостачання та водовідведення, триває до точки з'єднання загальнобудинкового приладу обліку з водопровідною мережею, Що входить в МКД. КК зобов'язані стежити за станом стояків гарячого і холодного водопостачання, які відключають пристроями на відгалуженнях від стояків і запірно-регулюючої арматурою на внутрішньоквартирних розводці. Власники приміщень у МКД відповідальні за відгалуження від стояків системи гарячого та холодного водопостачання після запірно-регулюючої арматури, за саму запірно-регулюючу арматуру і за сантехоборудованіє в квартирах.

У договорі ресурсоснабженія межі-ца балансової належності відокремлює інженерні мережі, які є загальнобудинкових майном (ст.36 ЖК РФ), від інших інженерних мереж. Тому нагадаємо, що відноситься до загальнобудинкового майну (Постанова Уряду РФ № 491, ст.36 ЖК РФ):

приміщення в МКД, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше ніж одне житлове / нежитлового приміщення в будинку;
внутрішньобудинкові інженерні системи холодного і гарячого водопостачання, газопостачання, опалення та електропостачання.

Межі експлуатаційно відповідальності можуть бути зовнішніми і внутрішніми. У першому випадку вони поділяють сфери компетенції РСО і КК (зовнішня межа стіни МКД), у другому - КК і власників (внутрішня межа стіни МКД).

Зовнішні кордони експлуатаційної відповідальності

Якщо мова йде про зовнішній межі інженерних мереж, що входять до складу спільного майна МКД, то кордоном експлуатаційної відповідальності між РСО та КК буде вважатися зовнішня межа стіни будинку, а при наявності загальнобудинкового приладу обліку певного комунального ресурсу - місце з'єднання цього загальнобудинкового приладу обліку з відповідною інженерними мережами, Що входить в МКД.

Окремо варто сказати про зовнішній межі мереж газопостачання, що входять в склад загального майна МКД. В даному випадку межа експлуатаційної відповідальності між РСО і КК - місце з'єднання першого запірного пристрою з зовнішньої газорозподільної мережі.

Нерідко межа експлуатаційної відповідальності проходить не по стіні будинку. Тоді в зону КК, що управляє МКД, потрапляє фрагмент інженерної мережі, що знаходиться за межами зовнішньої стіни, і, здавалося б, формально відноситься до зони відповідальності РСО. Її зміст загрожує великими збитками, тому потрібно уважно підходити до опису кордону експлуатаційної відповідальності в акті розмежування відповідальності.

Спірним можна вважати випадок, коли межа експлуатаційної відповідальності проходить по зовнішній засувці. Це відбувається в тому випадку, якщо зовнішній ділянку інженерної мережі входить в склад загальнобудинкового майна. Тоді РСО здійснює технічне обслуговування даної інженерної мережі за тарифом, затвердженим власниками приміщень в МКД. Обов'язок КК - запропонувати такий тариф власникам. Ремонт, в тому числі і аварійний, проводиться за рахунок РСО.

А як бути з безхазяйними інженерними мережами? Тобто з такими мережами, які не висять на балансі ні в КК, ні у РСО і не входять до складу загальнобудинкового майна. Зазвичай такі мережі передаються в муніципальну власність. У свою чергу орган місцевого самоврядування протягом тридцяти днів з моменту виявлення безгосподарне інженерної мережі зобов'язаний визначити РСО, інженерні мережі якої пов'язані з безхозною (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).

Федеральна служба по тарифах повинна буде включити витрати на утримання такої мережі в тарифи РСО для подальшого регулювання. До тих пір, поки це не зроблено, втрати енергії на даному спірній ділянці мережі, а також ремонтні роботи здійснюються за рахунок КК пропорційно фактичному споживанню.

Внутрішні експлуатаційні кордону

Кордоном експлуатаційної відповідальності між КК і власниками, коли мова заходить про внутрішньому кордоні інженерних мереж, що входять в склад загального майна МКД, є:

для опалення - вентиля на підводках трубопроводу опалення до квартирного радіатора. Якщо таких немає, то межа проходить по загвинчування в радіаторної пробці.
для холодного і гарячого водопостачання - вентиль на відвід трубопроводу від стояка. Якщо його немає в наявності, межа - зварювальний шов на відвід трубопроводу від стояка.
для водовідведення - розтруб фасонного виробу (трійник, хрестовина, відведення) на стояку трубопроводу водовідведення.
для електропостачання - місце приєднання відходить проводу квартирної електропроводки до пробки індивідуального приладу обліку електроенергії, автоматичного вимикача, УЗО.

Кордоном експлуатаційної відповідальності між КК і власниками (ми говоримо про внутрішню кордоні будівельних конструкцій, Що входять до складу спільного майна багатоквартирного житлового будинку) є внутрішня поверхня стін квартири, віконні заповнення і вхідні двері в квартиру.

Огороджувальні несучі споруди, земельна ділянка (Включаючи дитячі та ігрові майданчики, колективні автостоянки), на якому знаходиться будинок, сходові майданчики, коридори, дахи та горища, а також ліфти знаходяться в зоні експлуатаційної відповідальності КК.

Судова практика

Можливо, головним аргументом на користь того, що важливо детально обговорювати кордону експлуатаційної відповідальності в договорі ресурсоснабженія, послужать приклади з судової практики.

керуюча організація звернулася в суд з позовом про визнання умов договорів енергопостачання недійсними і про обов'язок передати теплові мережі в зону відповідальності РСО. Суд в задоволенні позовних вимог відмовив, оскільки КК погодила межі балансової належності, прийнявши спірну ділянку мереж на своє утримання (Постанова від 23 травня 2012 р справі N А63-9362 / 2011).

Суд може прийняти інше рішення, якщо межі балансової належності в акті позначені інакше, ніж по зовнішній стіні багатоквартирного будинку або в точці установки приладу обліку. У цьому випадку акт розмежування балансової належності є недійсним (Визначення ВАС РФ від 26.06.2012 N 6421/12 у справі N А14-11374 / 2010).

При укладанні договору між сторонами виникли розбіжності щодо кордону експлуатаційної відповідальності, так як був відсутній акт розмежування відповідальності, суд постановив визначити кордон експлуатаційної відповідальності згідно Правил утримання загальнобудинкового майна (Постанова Арбітражного суду Центрального округу від 21.05.2015 N Ф10-1143 / 2015 по справі N А68-2267 / 2014 року).

А згідно з Постановою ФАС УО від 28.02.2011 № Ф09-443 / 11-С5 при схожій ситуації відсутності укладеного між сторонами конфлікту акта розмежування відповідальності суд зробив висновок, що межа експлуатаційної відповідальності повинна проходити по межі балансової належності, іншими словами, по лінії розділу інженерних мереж між власниками.